IBB Wohnungsmarktbericht 2019
Berlin im Indikatorenvergleich
Wo steht der Berliner Wohnungsmarkt?
Die aktuelle Situation am Berliner Wohnungsmarkt wird in der integrierten Betrachtung der Angebots- und Nachfrageseite offenkundig. In der nachfolgenden indizierten Darstellung ausgewählter Nachfrage- und Angebotsindikatoren lassen sich die Entwicklungen mehrerer Wertereihen im Zeitverlauf darstellen.
Die abgebildeten Faktoren waren im Betrachtungszeitraum 2014 bis 2018 von einem – meist dynamischen – Wachstum geprägt. Am deutlichsten stiegen dabei die Angebotsmieten, welche seit 2014 um ein Viertel zulegten (25,2 %). Die ortsübliche Vergleichsmiete, bei deren Berechnung sowohl bestehende als auch neu abgeschlossene Mietverträge einfließen, nahm im selben Betrachtungszeitraum um 15,2 % zu. Die Bevölkerung der Bundeshauptstadt wuchs seit 2014 um 5,0 % bzw. 175.000 Personen. Der Bevölkerungsgewinn innerhalb von nur fünf Jahren entsprach damit der Größe der brandenburgischen Landeshautpstadt Potsdam. Das Wachstum des Wohnungsbestandes lag mit 3,0 % vergleichsweise niedriger, der Nachfrageüberhang stieg weiterhin an. Den steigenden Wohnkosten stehen dabei durchaus wachsende mittlere Einkommen der privaten Haushalte (je Einwohner) gegenüber. Mit 9,9 % wurde jedoch zwischen 2014 und 2018 ein Zuwachs deutlich unterhalb der Dynamik der mittleren Angebotsmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete erzielt.
Abbildung: Ausgewählte Indikatoren im Vergleich (Indiziert, Indexwert 2014=100)
Bevölkerungsentwicklung
Weiterhin sinkender Geburtenüberschuss in Berlin
Das Wachstum der Berliner Bevölkerung setzte sich auch 2018 - wenngleich inzwischen etwas gebremst - mit einem Zuwachs von 31.331 Personen weiter fort. Die Bevölkerungsdynamik fiel erstmals seit 2011 auf unter 1 %. Ungeachtet dessen, erreichte Berlin 2018 einen Bevölkerungsstand von 3.644.826 Personen, was den höchsten Bevölkerungsstand seit dem Zweiten Weltkrieg darstellte.
Der jährliche natürliche Bevölkerungssaldo sinkt seit 2016 wieder. 2018 betrug der Geburtenüberschuss, berechnet aus der Differenz der Geburten und Sterbefälle, 4.303 Personen. Für das gesamtstädtische Wachstum ist das natürliche Bevölkerungswachstum nur von nachrangiger Bedeutung. 2018 machte es nur einen Anteil von rund 11 % aus, in der Gesamtbetrachtung der Jahre 2009 bis 2018 sogar nur rund 9 % (insgesamt 33.920 Personen).
Wanderungsgewinne dominieren das Bevölkerungswachstum Berlins
Der Bevölkerungsanstieg in Berlin begründet sich vorrangig auf Wanderungsgewinnen. Auch 2018 entfielen hierauf knapp 89 % des Zuwachses, was 34.449 Personen entsprach. Während der Außenwanderungssaldo von 2011 bis 2016 von einer wachsenden Dynamik geprägt war, sanken die Wanderungsgewinne 2017 deutlich ab (33.533). 2018 verblieben sie etwa auf diesem Niveau (+ 916 Personen). Bei der Betrachtung des gesamten Zeitraumes seit 2009 bestimmten die Außenwanderungsaktivitäten das Berliner Wachstum mit einem Plus von insgesamt 384.220 Personen bzw. rund 91 % maßgeblich.
Abbildung: Natürliche und wanderungsbedingte Bevölkerungsentwicklung in Berlin 2009-2018 (Anzahl der Personen)
Einwohnerentwicklung
Höchster Einwohnerzuwachs in Mitte, Lichtenberg und Pankow
Im Gegensatz zur fortgeschriebenen Bevölkerung bezieht sich die Einwohnerstatistik auf die Meldedaten, wodurch gewisse Abweichungen auftreten können, dafür aber kleinräumige Darstellungen möglich sind. Auch auf dieser statistischen Grundlage führte die seit 2009 kontinuierlich wachsende Einwohnerzahl Berlins 2018 zu einem Nachkriegs-Höchststand (3.748.148). Dies entsprach einem Zuwachs von 11,2 % im Zeitraum seit 2009.
Von den kontinuierlichen Anstiegen der Einwohnerzahl seit 2009 profitierten alle Bezirke und auch nahezu alle Planungsräume, nur vereinzelte Gebiete wiesen eine Stagnation oder einen leichten Rückgang auf. Die höchsten Zuwächse zeigten sich in den Planungsräumen entlang der Spree sowie in innenstadtnahen Lagen etwa in Mitte, Pankow, Lichtenberg oder in Reinickendorf. Das Wachstum belief sich hier in nur zehn Jahren auf mehr als 15 %, zum Teil auch auf über 20 %.
Innerhalb des S-Bahn-Rings zeigte sich ein differenziertes Bild: Während sich die Wachstumsschwerpunkte vor allem im Nordosten der Innenstadt abzeichneten, wiesen gerade City-Lagen in Kreuzberg und Schöneberg, aber auch in Charlottenburg-Wilmersdorf und Neukölln unterdurchschnittliche Einwohnerzuwächse und zum Teil sogar stagnierende Einwohnerzahlen auf. Hier wirkten offenkundig mehrere Faktoren zusammen, wie beispielsweise eine bereits bestehende hohe bauliche Dichte, geringere Neubaupotenziale und -zahlen oder auch der sogenannte Remanenzeffekt. Dabei entscheiden sich Haushalte, trotz einer Haushaltsverkleinerung, bspw. aufgrund von Trennung, Sterbefällen oder Auszug der Kinder, nicht für eine Anpassung der Wohnverhältnisse, sondern für den Verbleib in der Wohnung – aus persönlichen Interessen oder auch aus wirtschaftlichen Gründen. Hieraus resultieren weniger Menschen in einer gleichbleibenden Anzahl von Wohnungen.
Die Planungsräume mit einer stabilen Einwohnerzahl oder einem leichten Rückgang lagen größtenteils außerhalb der Innenstadt. Sie sind vor allem in den Stadtrandlagen von Neukölln, Tempelhof-Schöneberg und Spandau zu finden und vielfach durch etablierte Eigenheimstrukturen geprägt.
Karte: Einwohnerentwicklung in den Planungsräumen 2009-2018 (Prozent)
Haushaltsentwicklung
Jeder zweite Haushalt in Berlin ist ein Einpersonenhaushalt
Die Zahl der Berliner Haushalte stieg 2018 auf 2.026.200 Haushalte weiter an. Weiterhin dominierten dabei die Einpersonenhaushalte mit einem Anteil von knapp 53 % sowie die Zweipersonenhaushalte mit rund 28 %. In etwa jeder zehnte Haushalt war ein Dreipersonenhaushalt, während sich der Anteil der Haushalte mit vier und mehr Personen nur auf 9 % belief. Entsprechend der hohen Zahl von Ein- und Zweipersonenhaushalten lag die durchschnittliche Haushaltsgröße in Berlin auch 2018 weiterhin bei 1,8 Personen.
Abbildung: Entwicklung der Haushaltsstruktur in Berlin 2009-2018 (Anzahl der Haushalte)
Wohnungsbestand
9 von 10 Wohnungen im Geschosswohnungsbau
Seit 2011 nahm die Anzahl an Wohnungen in Berlin mit einer steigenden Wachstumsdynamik zu. 2018 wurde ein Zuwachs um 16.956 Einheiten auf insgesamt 1.949.252 Wohnungen konstatiert. Mit 13.465 neuen Wohnungen entfiel der überwiegende Teil dabei auf den Geschosswohnungsbau, welcher mit einem Gesamtanteil von 86,7 % bzw. 1.688.072 Wohnungen den Wohnungsbestand dominierte. 10,4 % waren dem Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser zuzuordnen. Nur ein geringer Anteil bezog sich auf Wohnheime (1,5 %) und Wohnungen in Nichtwohngebäuden (1,4 %).
Ein- und Zweizimmerwohnungen dominieren den Wohnungsbestand
Die Zunahme des Wohnungsbestandes zeigte sich bei allen Wohnungstypen gleichermaßen. Weiterhin waren über die Hälfte aller Wohnungen mit ein bis zwei Wohnräumen ausgestattet (56 %). Im Vergleich zum Vorjahr kamen rund 12.000 neue Wohnungen dieses Typs hinzu. Ebenfalls einen großen Anteil von 27 % machten Dreizimmerwohnungen aus, welche gegenüber 2017 einen Zuwachs von knapp 2.700 Wohnungen verzeichneten. Weniger relevant waren die großen Wohnungen mit vier und mehr Wohnräumen. 17 % der Wohnungen am Wohnungsmarkt ließen sich diesem Segment zuordnen.
Knapp 27 % des Berliner Wohnungsbestands entstammen aus der Gründerzeit. Weitere 14 % der Gebäudesubstanz wurden zwischen 1919 und 1948 errichtet. Über die Hälfte (55 %) der heutigen Wohnungen sind in der Nachkriegszeit von 1949 bis 2010 entstanden. Seit 2011 stieg der Wohnungsbestand um rund 82.000 Wohneinheiten, was einem Anteil von rund 4 % entspricht.
Mietwohnungen bestimmen den Berliner Wohnungsmarkt
Der Berliner Wohnungsmarkt ist weiterhin ein Mietwohnungsmarkt. Rund 84 % bzw. 1.644.400 Wohnungen waren 2018 Mietwohnungen. Gegenüber dem Vorjahr wuchs der Bestand leicht an, um 11.700 Wohnungen, wodurch der Anteil der Mietwohnungen am gesamten Wohnungsbestand um 0,1 Prozentpunkte anstieg. In den Berliner Bezirken zeigten sich jedoch durch aus sinkende Anteile des Mietwohnungsbestandes. Ursachen hierfür waren hohe Umwandlungszahlen von Miete in Eigentum sowie die Zahl der fertiggestellten Eigentumswohnungen im Geschosswohnungsbau der letzten Jahre. Rückläufige Anteile ergaben sich vor allem für die Innenstadt sowie die östlichen Randbezirke. Diese wurden kompensiert durch leichte Anstiege in den Bezirken Treptow-Köpenick, Tempelhof-Schöneberg, Steglitz-Zehlendorf, Charlottenburg-Wilmersdorf und Spandau.
Abbildung: Wohnungsbestand nach Anzahl der Wohnräume und nach Baualter 2018 (Anzahl der Wohnungen/Anteil am Gesamtbestand)
Bautätigkeit
Bauintensität nimmt zu
Die Fertigstellungsquote stieg 2018 auf den Höchstwert von 4,5 fertiggestellten Wohnungen je 1.000 Einwohner (2017: 4,2) an. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen nahm seit 2010 kontinuierlich zu und erreichte 2018 einen neuen Höchstwert von 16.706 Wohnungen. Die räumliche Verteilung der fertiggestellten Wohnungen zeigte eine deutliche Konzentration in einzelnen Planungsräumen in der Innenstadt und den im Osten angrenzenden Bezirken. Die westlichen Stadtbezirke erreichten hingegen fast durchgehend unterdurchschnittliche Werte. Tempelhof-Schöneberg, Steglitz-Zehlendorf, Neukölln, Reinickendorf, Charlottenburg-Wilmersdorf und Spandau wiesen, von einzelnen punktuellen Neubauschwerpunkten abgesehen, flächenhaft niedrige Werte auf.
Aufgrund der Baugenehmigungen ist zu erwarten, dass der Schwerpunkt der Bauaktivitäten weiterhin im Osten der Stadt liegen wird. 2018 wurden 24.218 neue Wohnungen zum Bau genehmigt. Mit rund 81 % entfiel der überwiegende Anteil erneut auf den Geschosswohnungsbau. Die Anzahl der genehmigten Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern ist hingegen seit 2014 rückläufig und erreichte 2018 einen neuen Tiefststand.
Karte: Durchschnittliche Fertigstellungen pro Jahr auf Ebene der Planungsräume 2014-2018 (Anzahl der Wohnungen)
Angebotspreise
Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 2019: 530.000 EUR (Median) in
Berlin
Kein preislicher Unterschied mehr zwischen Angebotskaufpreisen im Bestand und Neubau
Auch 2019 stiegen die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser erneut an. In der Gesamtbetrachtung (Neubau und Bestand) wurde im 4. Quartal 2019 ein mittlerer Kaufpreis von 549.000 EUR ermittelt. Gegenüber dem Vorjahr (4. Quartal 2018) bedeutete dies eine Steigung um 10,3 % bzw. 51.390 EUR. Im gesamten Betrachtungszeitraum 2015 bis 2019 (jeweils 4. Quartal) ist der mittlere Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser im Neubau und Bestand um 50,7 % bzw. 184.990 EUR angestiegen.
Auch in der differenzierten Betrachtung der Teilsegmente setzten sich 2019 die dynamischen Wachstumsentwicklungen der Angebotskaufpreise in Neubau und Bestand stetig fort. Dabei schloss sich die preisliche Lücke zwischen Bestand und Neubau, beide Segmente liegen nun auf einem Preisniveau. Im Bestand wurde im 4. Quartal 2019 ein mittlerer Kaufpreis von 549.000 EUR erzielt. Im Vorjahresvergleich wuchs der Wert um 10,9 % bzw. 54.000 EUR. Bei neu erbauten Ein- und Zweifamilienhäusern wurden 2019 durchschnittlich 550.000 EUR ausgewiesen. Im Vergleich zu 2018 zeigte sich im Neubausegment der höchste Zuwachs um 11,1 % bzw. 55.000 EUR. In der Betrachtung der Gesamtentwicklung seit 2015 muss ein Haushalt aktuell knapp 200.000 EUR mehr zahlen, um den Kauf eines Eigenheimes zu realisieren.
Abbildung: Entwicklung der Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 2015-2019 (Median, EUR)
Anmerkung: Als Neubauten werden alle Objekte gewertet, die im jeweiligen Betrachtungsjahr oder im Vorjahr fertiggestellt wurden (Neubauwerte jährlich dargestellt).
Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen 2019: 4.633 EUR/m² (Median) in Berlin
Weiterhin dynamisches Wachstum der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen
Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen in Berlin im Jahr 2019 auf durchschnittlich 4.777 EUR/m² (Neubau und Bestand) an. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen Zuwachs um 9,4 % bzw. 409 EUR/m². Im gesamten Betrachtungszeitraum 2015 bis 2019 hat der mittlere Angebotskaufpreis im Neubau und Bestand um 49,2 % bzw. 1.567 EUR/m² (Q4/2015 zu Q4/2019) zugelegt. Für eine 100 m² Eigentumswohnung müssen Käufer 2019 circa 150.000 EUR mehr zahlen als noch 2015.
In der Betrachtung der beiden Teilsegmente Neubau und Bestand zeigten sich leicht unterschiedliche Entwicklungen. Die mittleren Angebotskaufpreise im Bestand haben im Betrachtungszeitraum deutlich zugenommen. Im 4. Quartal 2019 wurden Bestandsobjekte für durchschnittlich 4.600 EUR/m² angeboten. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen Zuwachs von 12,3 % bzw. 502 EUR/m².
Die Entwicklung der Angebotskaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen verlief weniger dynamisch. 2019 wurden im Durchschnitt 5.759 EUR/m² aufgerufen, was einem Anstieg von 1,9 % bzw. 110 EUR/m² im Vergleich zum Vorjahr entsprach. Insgesamt bewegten sich die Bestandspreise auf die – zuletzt stabilen – Neubaupreise zu.
Abbildung: Entwicklung der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen 2015-2019 (Median, EUR/m²)
Anmerkungen: Als Neubauten werden alle Objekte gewertet, die im jeweiligen Betrachtungsjahr oder im Vorjahr fertiggestellt wurden (Neubauwerte jährlich dargestellt).
Angebotsmieten 2019: 10,45 EUR/m² (Median) in Berlin
Stagnation bei den Angebotsmieten
Wie sich der Berliner Mietwohnungsmarkt entwickelt, wird vorrangig durch den Abschluss neuer Mietverträge bestimmt. Da diese nicht allgemein zugänglich und somit die enthaltenen Konditionen nicht analysierbar sind, erfolgt eine Annäherung an die aktuellen Marktentwicklungen über die Angebotsmieten. Diese stammen aus Vermieterinseraten auf medialen Plattformen und bilden die Preisvorstellungen eines großen Teils der Vermieterseite ab.
Die Angebotsmieten in Bestandsobjekten verzeichneten seit Ende 2015 einen stetigen Anstieg, welcher 2018 erstmals stoppte. 2019 sank der mittlere Mietpreis gegenüber dem vierten Quartal 2018 leicht um 3,2 % auf 10,16 EUR/m². Die mittleren Mieten im Neubau lagen im Betrachtungszeitraum 2015 bis 2017 mit knapp über 12,00 EUR/m² deutlich über den Angebotsmieten im Bestand. Seit 2018 stagnierte der mittlere Mietpreis im Neubau auf dem Niveau von rund 14,04 EUR/m².
In der gemeinsamen Auswertung beider Teilsegmente zeigte sich ein stetiger Anstieg der mittleren Mietpreise bis auf 10,70 EUR/m² im vierten Quartal 2018. Im Jahr 2019 setzte sich dieser Trend nicht fort. Im Jahresverlauf stieg der mittlere Mietpreis zwar an, sank zum Ende des Jahres wieder und erreichte den Vorjahreswert (10,68 EUR/m²). Für das Jahr 2019 ergab sich ein Median von 10,45 EUR/m² (Neubau und Bestand). Gegenüber dem Vorjahr gab es somit einen Zuwachs von 0,13 EUR/m² bzw. 1,3 %.
Innenstadt nahezu flächendeckend mit 12,00 EUR/m² und mehr
Im Jahr 2019 wurden fast flächendeckend innerhalb des S-Bahn-Rings 12,00 EUR/m² und mehr als Mietpreise angeboten, womit der berlinweite Durchschnitt von 10,45 EUR/m² deutlich überschritten wurde. Nur vereinzelte Planungsräume wiesen Angebotsmieten unterhalb dieses Niveaus aus. Entlang und außerhalb des S-Bahn-Rings wurden in etlichen Planungsräumen Angebotsmieten von mindestens 11,00 EUR/m² konstatiert, vor allem in Steglitz-Zehlendorf und Charlottenburg-Wilmersdorf. Auch in anderen Planungsräumen, so beispielsweise in Biesdorf-Süd (Marzahn-Hellersdorf) und Heiligensee (Reinickendorf) bewegten sich die Angebotsmieten auf diesem Niveau.
Die angebotenen Mietpreise sanken mit steigender Entfernung zum Stadtzentrum ab. Flächendeckend wurden Angebotsmieten auf einem Niveau von unter 9,00 EUR/m², so beispielsweise im nördlichen Marzahn-Hellersdorf, im südlichen Neukölln und in Spandau aufgerufen. Das relativ stabile bzw. nur leicht angestiegene Mietniveau gegenüber dem Vorjahr zeigte sich auch in der räumlichen Betrachtung der mittleren Angebotsmieten in den Planungsräumen. Es zeichnete sich ein ähnliches Bild wie im Vorjahr ab.
Karte: Angebotsmieten (nettokalt) für Wohnungen in den Berliner Planungsräumen 2019 (Median, EUR/m²)
Schwerpunktthema: Wie wohnt Berlin? Wohnsituation und Wohnkosten von Berliner Haushalten
Die Zusatzerhebung Wohnen des Mikrozensus liefert alle vier Jahre, zuletzt 2018, wichtige Erkenntnisse über die Wohnsituation von 1.771.000 erfassten Berliner Haushalten. 2018 lebten 1.470.000 Haushalten zur Miete, nur 301.000 Haushalte wohnten in selbstgenutztem Wohneigentum. Unter den Mieterhaushalten dominierten die Einpersonenhaushalte (53,0 %), gefolgt von den Zweipersonenhaushalten (28,3 %). Auch nach Art der Haushaltstypen überwog die Zahl der Alleinstehenden, gefolgt von kinderlosen Paaren. Vergleichbare Anteile entfielen auf Alleinerziehende und Paare mit Kind(ern). Knapp die Hälfte aller Haushalte besaß ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen von 1.500 EUR bis unter 3.200 EUR. Rund ein Drittel der Haushalte lag darunter, während mehr als einem Fünftel monatlich mindestens 3.200 EUR zur Verfügung standen.
Eine durchschnittliche Berliner Mietwohnung umfasste 66,6 m², auf eine Person entfielen dabei durchschnittlich 37,5 m². Beide Kennzahlen lagen über dem Bundesdurchschnitt. In Berlin lebten gerade alleinerziehende Haushalte häufig auf besonders kleinen Wohnflächen, während ältere Haushalte deutlich öfter in größeren Wohnungen wohnten.
2018 mussten Berliner Mieterhaushalte durchschnittlich mehr als 28 % des Haushaltseinkommens für die Miete (bruttokalt) aufbringen, immerhin zwei Fünftel der Haushalte lagen sogar bei mindestens 30 % Mietbelastung (bruttokalt). Im bezirklichen Vergleich wurde der höchste Wert mit 46,2 % in Neukölln gemessen. Überdurchschnittliche Belastungen (ab 30 %) trafen die unteren, teilweise aber auch bereits mittlere Einkommensklassen sowie allgemein Haushalte mit nur einem Einkommensbezieher (52,1 %). Knapp jeder zehnte Einpersonenhaushalt wendete mindestens 50 % des Einkommens für die Miete auf. Besonders aufschlussreich ist der Blick auf die jüngste Vergangenheit. Diejenigen Berliner Haushalte, die ihre aktuelle Wohnung erst nach 2015 bezogen haben, müssen deutlich häufiger Mietkostenbelastungen von mehr als 30 % bewältigen.
Blickt man auf das Wohneigentum, zeigen sich deutlich wachsende Anteile gegenüber der vorherigen Befragung von 2014: Allein in den vier Jahren zwischen beiden Erhebungen stieg der Anteil der vom Eigentümer selbstbewohnten Wohnungen um fast ein Fünftel auf einen Anteil von nunmehr 17 % an. Mit wachsendem Alter zeigen sich dabei steigende Eigentümerquoten: Immerhin ein Viertel der über 65-Jährigen verfügte demnach über selbstgenutztes Wohneigentum. Allerdings wies rund ein Achtel dieser Haushalte noch offene Verpflichtungen bei Immobilienkrediten auf.